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 La loi portant engagement national pour le logement a aménagé le dispositif Robien pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 (aussi bien pour les investissements dans le secteur du logement que dans les parts de SCPI). Cet aménagement impacte les modalités de calcul de l'amortissement du logement et des travaux, non les conditions d'application du dispositif qui demeurent les mêmes.
Investissements concernés Le dispositif Robien recentré s'applique : · aux logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2006. Il s'agit des logements acquis neufs depuis le 1er septembre 2006, des logements acquis en l'état futur d'achèvement pour lesquels l'achèvement intervient à compter du 1er septembre 2006 et des logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er septembre 2006. · aux logements à réhabiliter acquis depuis le 1er septembre 2006, · aux parts de SCPI souscrites depuis le 1er septembre 2006.
Conditions d'application du dispositif Robien recentré Les conditions d'application du dispositif Robien recentré étant les mêmes que celles applicables aux investissements réalisés avant le 1er septembre 2006, nous renvoyons, pour obtenir plus précision sur ces conditions aux développements consacrés au dispositif Robien classique. A l'instar du dispositif Robien classique, le bénéfice de l'amortissement est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. Cette location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu au présent h pour la période restant à courir à la date du décès. Le dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une SCPI, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engament de location de 9 ans pris par la société. Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006, dans le cadre du dispositif Robien recentré, l'amortissement est égal à : - 6 % du prix de revient du logement pour les 7 premières années, - 4 % de ce prix pour les 2 années suivantes. Il n'est pas possible de proroger cette période initiale d'amortissement de 9 ans sauf en cas d'option pour le dispositif Borloo neuf qui suppose des engagements supplémentaires, notamment en terme de loyers et de ressources du locataire. Le prix de revient, base de l'amortissement, s'entend : · en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, du prix d'achat majoré de certains frais (honoraires du notaire, TVA, droits d'enregistrement…) ; · en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé du prix d'achat du local majoré de certains frais et du prix des travaux d'achèvement de la construction ; · en cas de construction du prix du terrain et du prix payé pour la construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers et charges sociales… et autres frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers) ; · en cas de transformation d'un local en logement, du prix d'acquisition du local majoré des frais d'achat et du coût des travaux de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration), · en cas de réhabilitation d'un logement non décent : du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition ( honoraires de notaires, commissions versées à des intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation à titre onéreux) et du coût des travaux de réhabilitation et des frais y afférent. Il est tenu compte notamment des prestations d'études, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation et des frais liés à l'établissement des états et attestations à fournir pour bénéficier du dispositif Robien. La perception de subventions versées par l'ANAH afin de financer des travaux ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement Robien est neutre du point de vue fiscal. Ces subventions ne doivent pas non plus être déduites de la base imposable de l'amortissement. Elles ne sont pas non plus imposables entre les mains du contribuable qui les perçoit. La période d'amortissement débute le premier jour du mois : · de l'acquisition du logement, en cas d'achat d'immeuble neuf ; · de son achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement ; · de l'achèvement des travaux, en cas de transformation d'un local en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ou de réhabilitation. L'amortissement peut être déduit même si le logement n'est pas loué. La loi laisse en effet au bailleur un délai de 12 mois à compter de l'achèvement du logement ou de son acquisition (si elle est postérieure) pour mettre le bien en location. Avant toute déduction de l'amortissement, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt versés, dès l'acquisition (le plus souvent sur plan), à l'établissement de crédit.
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée : · les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à la déduction d'un amortissement égal à 6 % de leur montant pendant 7 ans et à 4 % de ce montant pour les 2 années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux et le propriétaire doit s'engager à louer le logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de 9 ans ; · les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent droit à la déduction d'un amortissement au taux de 10 % pendant dix ans. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux. Déduction forfaitaire Dans le cadre du régime Robien recentré, les bailleurs ne peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire que pour les investissements réalisés en ZRR : la déduction est alors fixée au taux de 26 %. Non cumul Pour un même logement, l'amortissement Robien n'est pas cumulable avec : · la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM · l'imputation des déficits fonciers provenant d'immeubles situés en secteurs sauvegardés ou d'immeubles historiques. |
