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La loi portant engagement national pour le logement diminue les avantages fiscaux des investissements Robien réalisés à compter du 1er septembre 2006 (le dispositif baptisé Robien recentré permet d'amortir seulement 50 % de la valeur du logement sur une période maximale de 9 ans, au lieu de 65 % sur une période de 15 ans maximum pour les investissements réalisés avant cette date). En revanche, la loi ne modifie pas l'économie du dispositif Robien classique pour les investissements réalisés avant le 1er septembre 2006, sauf en ce qui concerne l'amortissement des travaux de reconstruction pour lequel elle supprime la possibilité de proroger l'amortissement pour une ou deux périodes de 3 ans dès l'imposition des revenus perçus en 2006 quelle que soit la date de réalisation de l'investissement.
Engagement de location Le bénéfice de l'amortissement suppose un engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant au moins 9 ans à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal (voir ci-dessous). La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'acquisition ou l'achèvement de la construction ou des travaux. La période de 9 ans est appréciée de date à date à partir de la date d'effet du bail initial. L'engagement doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle prend effet la location dont les revenus bénéficient de l'amortissement. Il doit être formalisé par écrit sur l'imprimé n°2044 EB. L'administration fiscale ne peut pas remettre en cause l'avantage fiscal accordé à un bailleur qui s'est engagé à louer un logement à titre d'habitation principale, si le locataire, de son propre chef, en faisait un autre usage (CAA de Nancy, n° 81-873, 11 mars 2004). Cette décision, rendue dans le cadre du dispositif Quilès-Méhaignerie, est transposable au dispositif Robien (à condition toutefois que le bailleur précise dans le bail que le logement est loué à usage d'habitation principale). Engagement de conservation des parts Lorsque l'immeuble est détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une SCPI, le bénéfice de l'amortissement Robien est subordonné à un double engagement : · la société doit prendre l'engagement de louer l'immeuble pendant 9 ans minimum à une personne en faisant son habitation principale, · l'associé doit s'engager à conserver ses titres dans la société jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location de la société. L'engagement de conservation doit porter sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, même si la société détient également des immeubles qui n'ouvrent pas droit au dispositif de l'amortissement.
Conditions tenant au locataire La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. En revanche, le bail peut être conclu avec un ascendant ou un descendant du propriétaire ou avec un ascendant ou un descendant d'un des membres du foyer fiscal du propriétaire à condition qu'il ne soit pas rattaché à son foyer. Si le logement appartient à une société soumise à l'IR qui le donne en location à un associé ou un membre de son foyer fiscal, cet associé est exclu du dispositif de l'amortissement Robien. Location déléguée Il existe une exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d'habitation principale du locataire. Ainsi, la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Toutefois, seule la fourniture de prestations hôtelières ou para-hôtelières par l'organisme locataire est proscrit. Rien en revanche n'interdit la fourniture de telles prestations dans les logements par des personnes autres que l'organisme public ou privé locataire du logement. Ainsi, l'investissement Robien est donc possible dans les résidences pour étudiants ou pour personnes âgées. Les conditions de plafonnement de loyer doivent être remplies tant au niveau du locataire (organisme chargé de louer de logement) que du sous-locataire. Loyer L'engagement doit prévoir par ailleurs que le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond au mètre carré. Contrairement au dispositif Besson, les ressources du locataire ne sont pas plafonnées. Obligations déclaratives Le bailleur doit joindre à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, les documents suivants : · la déclaration d'option (formulaire n° 2044 EB) comportant : l'identité et l'adresse du contribuable, l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer, le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail, l'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement accompagnées des justificatifs (factures des entrepreneurs, copies des actes authentiques, factures d'honoraires du notaire…) ; · une copie du bail ; · pour les immeubles que le contribuable fait construire, une copie de la déclaration d'ouverture de chantier et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ; · pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux, · pour les locaux non décents achetés en vue d'être réhabilités, les états et attestations établis pour bénéficier du dispositif Robien. En outre, chaque année, le bailleur doit joindre à la déclaration de ses revenus un état faisant apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement ainsi qu'une note indiquant le nom des locataires. En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location, le bailleur doit joindre à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie du nouveau bail. |
