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La loi portant engagement national pour le logement diminue les avantages fiscaux des investissements Robien réalisés depuis le 1er septembre 2006 (le dispositif baptisé Robien recentré permet d'amortir seulement 50 % de la valeur du logement sur une période maximale de 9 ans, au lieu de 65 % sur une période de 15 ans maximum pour les investissements réalisés avant cette date). En revanche, la loi ne modifie pas l'économie du dispositif Robien classique pour les investissements réalisés avant le 1er septembre 2006, sauf en ce qui concerne l'amortissement des travaux de reconstruction pour lequel elle supprime la possibilité de proroger l'amortissement pour une ou deux périodes de 3 ans dès l'imposition des revenus perçus en 2006 quelle que soit la date de réalisation de l'investissement.
Le dispositif Robien s'applique aux : · logements acquis neufs depuis le 1er janvier 2003, · logements acquis depuis le 1er janvier 1999 en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire pour lesquels l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003, · locaux affectés à un usage autre que l'habitation à compter du 1er janvier 1999 et que le contribuable transforme en logements pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier 2003, · logements acquis depuis le 3 avril 2003 en vue d'être réhabilités. L'amortissement Robien s'applique aux logements acquis depuis le 3 avril 2003 qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décences définies par la loi du 6 juillet 1989 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 sont placés sou le dispositif "Robien recentré" qui obéit aux mêmes conditions que le Robien classique mais dont les modalités d'amortissement sont aménagées. Pour les logements ainsi acquis entre le 1er janvier 2003 et le 2 avril 2003, l'application du dispositif Robien était optionnelle. L'investisseur avait le choix de rester sous le dispositif Besson (encore applicable) ou de se placer sous le dispositif Robien. Les travaux de réhabilitation effectués dans un logement qui appartenait au contribuable avant le 3 avril 2003, n'ouvrent pas droit à l'amortissement. Sont en principe exclus du régime Robien les immeubles et les titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, en cas de décès d'un propriétaire marié soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire de la propriété de l'immeuble ou des titres ou titulaire de l'usufruit de ces biens, peut demander la reprise à son profit du dispositif d'amortissement pour la période restant à courir. Nature et situation du logement Les logements doivent être situés sur le territoire métropolitain ou dans les DOM. Seules les propriétés urbaines à usage d'habitation sont concernées. Les locaux mixtes ne peuvent, en principe, ouvrir droit au bénéfice de ces avantages fiscaux. L'administration fiscale admet, toutefois, que la partie du logement louée à usage d'habitation principale ouvre droit à l'un ou l'autre des avantages fiscaux si le local est affecté à l'habitation pour les ¾ au moins de sa superficie. Les dépendances (garages, caves, etc.) immédiates et nécessaires sont concernées lorsqu'elles sont situées dans le même immeuble ou ensemble immobilier que le logement, sont louées au locataire du logement et occupées par l'occupant du logement. La location isolée de dépendances de logements, qui ne constituent pas des locaux d'habitation, n'ouvre pas droit à cet avantage fiscal. Lorsque le logement est situé en ZRR (zone de revitalisation rurale) il bénéfice d'une déduction forfaitaire de 26 % (40 % pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005). Cette majoration s'applique aux logements acquis ou construits en ZRR depuis le 1er janvier 2004. Affectation du logement Le dispositif Robien est réservé exclusivement aux locations non meublées à usage de résidence principale du locataire. La location doit être imposable dans la catégorie des revenus fonciers ce qui exclut les locations en meublé. La location doit, en principe, être effective et continue pendant la période d'engagement ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance même pour une très courte période, pour lui-même. Le dispositif est applicable en cas de location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière. L'administration fiscale admet toutefois que la personne sous-locataire du logement puisse bénéficier par ailleurs de prestations hôtelières dès lors que ces dernières ne sont pas rendues par l'organisme public ou privé locataire du logement (même s'il s'agit d'une filiale de ces organismes). |
