Investissement Robien - Généralités

La loi portant engagement national pour le logement diminue les avantages fiscaux des investissements Robien réalisés à compter du 1er septembre 2006 (le dispositif baptisé Robien recentré permet d'amortir seulement 50 % de la valeur du logement sur une période maximale de 9 ans, au lieu de 65 % sur une période de 15 ans maximum pour les investissements réalisés avant cette date), au profit du nouvel amortissement Borloo neuf réservé au locatif social qui permet d'amortir 65 % de la valeur d'un bien sur 15 ans sous conditions de plafonnement de loyer et de ressources du locataire. En revanche, la loi ne modifie pas l'économie du dispositif Robien classique pour les investissements réalisés avant le 1er septembre 2006, sauf en ce qui concerne l'amortissement des travaux de reconstruction pour lequel elle supprime la possibilité de proroger l'amortissement pour une ou deux périodes de 3 ans dès l'imposition des revenus perçus en 2006 quelle que soit la date de réalisation de l'investissement. Elle supprime d'autre part le dispositif Robien social.

Enfin, la loi de finances pour 2006 aménage les taux de la déduction forfaitaire à compter de l'imposition des revenus perçus en 2006, quelle que soit la date d'investissement.

La loi portant engagement national pour le logement a aménagé le dispositif Robien pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006.

Il convient donc désormais de distinguer deux dispositifs Robien :

· le dispositif Robien classique qui continue à s'appliquer, dans les mêmes conditions (à l'exception d'un aménagement concernant l'amortissement des travaux de reconstruction) aux investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006, qui permet d'amortir 65 % de l'investissement sur une période de 15 ans ; 

· et le dispositif Robien recentré applicable aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 qui ne permet plus d'amortir que 50 % de l'investissement sur une durée de 9 ans.

Les conditions d'application du dispositif Robien recentré sont les mêmes que celles du dispositif Robien classique. Seuls les modalités d'amortissement diffèrent.

 Qui peut bénéficier de l'amortissement Robien ?

- Le régime d'amortissement Robien est ouvert :

· aux personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers au titre des revenus issus de la location. Les biens donnés en location et inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle n'ouvrent pas droit à la déduction de l'amortissement,

· aux porteurs de parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, sociétés transparentes pour lesquelles les associés sont imposés directement dans la catégorie des revenus fonciers). Dans ce cas, les associés doivent s'engager à conserver les titres de la société jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.

Attention

Contrairement au dispositif Besson, les SCPI ne peuvent pas bénéficier de l'amortissement. En effet, dans le cadre du dispositif Robien, ce n'est plus la société mais l'associé qui peut déduire l'amortissement dans des conditions particulières.

Investissements concernés

Le dispositif Robien s'applique :

· aux logements neufs acquis depuis le 1er janvier 2003.

Il s'agit des logements neufs acquis neufs depuis le 1er janvier 2003, des logements acquis en l'état futur d'achèvement pour lesquels l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003 et des logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier 2003.

Remarque : Pour les logements ainsi acquis entre le 1er janvier 2003 et le 2 avril 2003, l'application du dispositif Robien est optionnelle. L'investisseur a le choix de rester sous le dispositif Besson (encore applicable) ou de se placer sous le dispositif Robien ;

· aux logements à réhabiliter acquis depuis le 3 avril 2003,

· aux parts de SCPI souscrites depuis le 3 avril 2003.

Fonctionnement du dispositif

Pour bénéficier de l'amortissement Robien, un certain nombre de conditions doivent être remplies. Pour les investissements dans les logements, ces conditions tiennent à la nature et à l'affectation du logement ainsi qu'à la qualité du locataire.

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale locataire pendant une durée de 9 ans minimum pour un loyer n'excédant pas un certain plafond au mètre carré.

L'amortissement est déductible dès l'achèvement du logement (ou dès l'acquisition si elle est postérieure), avant même que le logement soit loué. En effet, la loi laisse un délai de 12 mois à l'investisseur (à compter de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure) pour mettre le logement en location. L'investisseur peut d'autre part déduire les intérêts d'emprunt qu'il verse dès l'acquisition, avant même l'achèvement du logement. Ainsi, un investisseur acquièrant un logement sur plan en janvier 2006, achevé en novembre 2006 peut déduire, au titre de 2006 : les intérêts versés dès janvier 2006 et une fraction d'annuité d'amortissement correspondant à novembre et décembre (2/12ème). Il devra trouver un locataire au plus tard en novembre 2007.

Les effets du dispositif diffèrent en fonction de la date de leur réalisation.

Investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 - Robien recentré

· Le logement est amorti à hauteur de 50 % sur une période de 9 ans à raison de 6 % les 7 premières années puis de 4 % pour les 2 années suivantes. Il n'est pas possible de proroger la période initiale d'amortissement dans le cadre du dispositif Robien recentré.

Les revenus bénéficient d'une déduction spécifique de 26 %, lorsque le logement est situé en ZRR.

Les travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration font également l'objet d'un amortissement.

· L'amortissement des parts de SCPI se fait sur une base réduite à 95 % de la valeur des parts. Le taux d'amortissement des parts est identique à celui des logements (6 % les 7 premières années, et 4 % les 2 années suivantes), soit un amortissement maximal de 47,50 % du montant de la souscription.

Investissements réalisés du 1er janvier 2003 au 31 août 2006 - Robien classique

· Le logement est amorti à hauteur de 65 % sur une période de 9 ans à raison de 8 % les 5 premières années puis de 2,5 % pour les 4, 7 ou 10 années suivantes.

Pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005, le taux de la déduction forfaitaire pour frais divers était ramené à 6 % pendant la période d'amortissement du logement. Cette déduction est supprimée à compter de 2006).

Toutefois les revenus bénéficient d'une déduction spécifique de 26 % (40 % avant 2006), lorsque le logement est situé en ZRR.

Les travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration font également l'objet d'un amortissement.

La déduction forfaitaire était calculée au taux de droit commun (14 %) à l'expiration de la période d'amortissement. Cette déduction est supprimée pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2006. Sous réserve du respect des conditions de loyer, le propriétaire peut demander, à l'expiration de cette période l'application de la déduction forfaitaire Besson ancien. Peu importe à cet égard qu'il y ait ou non-changement de titulaire du bail.

· L'amortissement des parts de SCPI se fait sur une base réduite à 95 % de la valeur des parts. Le taux d'amortissement des parts est identique à celui des logements (8 % les 5 premières années, et 2,5 % les 4, 7 ou 10 années suivantes) soit un amortissement maximal de 61,75 % du montant de la souscription. 

Non-cumul avec d'autres dispositifs

Pour un même logement, l'amortissement Robien n'est pas cumulable avec :

· la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM

· l'imputation des déficits fonciers provenant d'immeubles situés en secteurs sauvegardés ou d'immeubles historiques.