Investissement Robien en ZRR

Pour les logements acquis depuis le 1er janvier 2004, les contribuables ayant opté pour la déduction au titre de l'amortissement Robien peuvent bénéficier d'un avantage supplémentaire lorsque le logement est situé en ZRR : les revenus bénéficient d'une déduction forfaitaire de 26 % du revenu brut foncier.

Date d'acquisition du logement

La déduction forfaitaire de 26 % en faveur des logements neufs situés en zone de revitalisation rurale s'applique :

· aux logements acquis neufs, inachevés ou en l'état futur d'achèvement depuis le 1er janvier 2004,

· aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter de la même date, d'une déclaration d'ouverture de chantier,

· aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis depuis le1er janvier 2004 par le contribuable en vue de leur transformation en logements,

· aux logements acquis depuis le1er janvier 2004, qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence et qui font l'objet, de la part de l'acquéreur, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Respect des conditions générales du dispositif Robien 

Le bénéfice de déduction forfaitaire à 26 % est subordonné à l'exercice, par le contribuable, de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement "Robien".

Toutes les conditions posées pour bénéficier du dispositif Robien (classique ou recentré) doivent donc être remplies pour pouvoir entrer dans la cadre du régime Robien ZRR (affectation du logement, qualité du locataire, engagement de location respectant les plafonds de loyer …).

Une condition supplémentaire doit être remplie, tenant à la situation géographique de l'immeuble.

Situation géographique de l'immeuble

La liste constatant le classement des communes en zone de revitalisation rurale est établie et révisée chaque année par arrêté du Premier ministre. La nouvelle liste des ZRR comprend :

· les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, incluses dans un arrondissement ou un canton caractérisé par une très faible densité de population ou par une faible densité de population et satisfaisant à l'un des trois critères socio-économiques suivants : un déclin de la population globale, un déclin de la population active, ou une forte proportion d'emplois agricoles ;

· les EPCI à fiscalité propre dont au moins la moitié de la population est incluse en ZRR, en application des critères définis ci-dessus ;

· les communes appartenant au 1er janvier 2005 à un EPCI à fiscalité propre dont le territoire présente une faible densité de population et qui satisfait à l'un des trois critères socio-économiques définis ci-dessus. Si ces communes intègrent un EPCI à fiscalité propre non inclus dans les zones de revitalisation rurale, elles conservent le bénéfice de ce classement jusqu'au 31 décembre 2009. La modification du périmètre de l'EPCI en cours d'année n'emporte d'effet, le cas échéant, qu'à compter du 1er janvier de l'année suivante.

Le bénéfice du classement en ZRR s'apprécie à compter de :

· la date d'acquisition pour les logements acquis neufs, inachevés, ou en l'état futur d'achèvement,

· la date d'achèvement du logement que le contribuable fait construire ou des travaux de transformation en logements des locaux affectés à un usage autre que l'habitation,

· la date d'achèvement des travaux de réhabilitation pour les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et acquis en vue de leur réhabilitation.

Conditions d'application

Aucune option particulière ni engagement de location supplémentaire n'est nécessaire. Lorsque l'option pour l'amortissement Robien a été exercée au titre d'un investissement réalisé depuis le1er janvier 2004 et que le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale, la déduction forfaitaire de 26% (40 % avant 2006) s'applique automatiquement.

Lorsque le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement expire en cours d'année, le contribuable doit ventiler, sous sa responsabilité, les revenus pour lesquels la déduction forfaitaire est applicable et ceux pour lesquels elle ne l'est pas.

Après avoir bénéficié de la déduction au titre de l'amortissement Robien, le bailleur peut opter, le logement étant alors un logement ancien, pour le dispositif Besson ancien à condition notamment de respecter les conditions de loyer.

Remise en cause de l'avantage

La majoration de la déduction forfaitaire pratiquée fait l'objet d'une reprise lorsque :

· les conditions initiales pour bénéficier de l'avantage fiscal n'ont pas été respectées. Il en va ainsi notamment lorsque le bien n'entre pas, soit dans le champ d'application de la déduction au titre de l'amortissement Robien (ex : absence de souscription d'engagement de location), soit dans celui de la déduction forfaitaire (ex : absence de classement en zone de revitalisation rurale),

· le bénéficiaire ne respecte pas l'engagement de location ou de conservation des parts souscrit dans le cadre de la déduction au titre de l'amortissement Robien.

Le supplément de déduction pratiqué, y compris au titre d'années prescrites, fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de réalisation du fait ou de l'événement qui motive la remise en cause de l'avantage fiscal.

Le supplément de déduction pratiqué est, selon les hypothèses, égal  :

· pour les déductions pratiquées jusqu'au 31 décembre 2005 à :

- 34 points en cas d'absence de remise en cause de la déduction au titre de l'amortissement Robien pratiquée (cas de l'absence de classement en ZRR),

- 26 points en cas de remise en cause concomitante de la déduction au titre de l'amortissement Robien pratiquée ;

· pour les déductions pratiquées à compter de 2006 à 26 points dans tous les cas.

Les suppléments de déduction qui font l'objet d'une reprise constituent un revenu net foncier, toutes les charges ayant été antérieurement déduites, qui est rapporté au revenu net foncier de l'année au titre de laquelle est intervenu l'évènement qui motive la remise en cause. Si le contribuable ne perçoit plus de revenus fonciers au titre de cette année, le supplément de déduction est rapporté au revenu net global de l'année.

Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard au taux de 0,40 % par mois (soit 4,80 % par an) et, en cas de mauvaise foi, de manœuvres frauduleuses ou d'abus de droit du contribuable, de l'application de majorations de 40 % (contribuable de mauvaise foi) ou de 80 % (en cas de manœuvres frauduleuses).

Les propriétaires de logements situés dans une résidence de tourisme faisant l'objet de travaux doivent choisir entre la déduction des travaux de leurs revenus fonciers ou la réduction d'impôt pour rénovation de l'immobilier de loisir.

Sources

CGI, art. 31-I-1-h et k

Instr. 19 mai 2005, BOI 5 D-6-05

Décret no 2005-1435 du 21 novembre 2005