SCPI Robien - Obligations déclaratives et remise en cause

La loi portant engagement national pour le logement diminue les avantages fiscaux des investissements Robien réalisés à compter du 1er septembre 2006 y compris pour les SCPI (le dispositif baptisé Robien recentré permet d'amortir seulement 47,5 % du montant de la souscription sur une période maximale de 9 ans, au lieu de 61,75 % sur une période de 15 ans maximum pour les investissements réalisés avant cette date), au profit du nouvel amortissement Borloo neuf réservé au locatif social qui permet d'amortir 61,75 % du montant de la souscription sur 15 ans sous conditions de plafonnement de loyer et de ressources du locataire.

Obligations déclaratives des contribuables et des sociétés

Les porteurs de parts doivent s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location de la société. Cet engagement est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus au titre de laquelle les parts ont été souscrites.

Les associés doivent également joindre à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l'attestation fournie par la société, ainsi que les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement.

Pendant la durée d'application de la déduction de l'amortissement, les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire des documents remis par la société ainsi que les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement.

Obligations des sociétés - Fourniture d'une attestation annuelle

Avant le 31 mars de chaque année, la SCPI doit faire parvenir à ses associés un document établi en double exemplaire comportant les éléments suivants :

· l'identité et l'adresse de l'associé ;

· le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la déduction est demandé ainsi que le montant du capital souscrit correspondant ;

· la date de souscription des parts ou actions et du versement des fonds ;

· le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises, au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;

· l'attestation que 95 % de la souscription pour laquelle le bénéfice de la déduction a été demandé, servent exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du dispositif Robien sont réunies ;

· la nature des investissements réalisés au moyen des parts ou actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la déduction a été demandée, l'adresse des logements concernés, leur date d'acquisition ou d'achèvement, la date de leur première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer ;

· l'attestation que le produit de la souscription annuelle est intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci ;

· l'engagement par la société de louer le logement dans les conditions et limites prévues pour bénéficier de l'amortissement. La société doit également indiquer le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail.

Déclaration n° 2044 spéciale

Le montant de l'amortissement des parts de SCPI doit être mentionné ligne 113 de la déclaration n° 2044 spéciale. Il faut également remplir le tableau d'amortissement lignes 850 et suivantes de la même déclaration.

Ligne 852 : la période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. L'associé n'a pas à attendre l'acquisition du logement ou son achèvement.

Obligations déclaratives des associés

Les associés doivent joindre à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l'attestation annuelle remise par la SCPI avant le 31 mars de chaque année.

Remise en cause de l'avantage fiscal

Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement  Robien SCPI" font l'objet d'une reprise lorsque le bénéficiaire ne remplit pas son engagement (notamment lorsque l'associé ne respecte pas son engagement de conservation des parts) ou lorsque la société ne respecte pas son engagement de location.

En outre, la location du logement acquis au moyen de la souscription à un associé ou un membre de son foyer fiscal entraîne la reprise de l'amortissement pratiqué par ce seul associé au titre de l'intégralité du montant de la souscription.

Le non-respect de l'objet social exclusif de la SCPI entraîne la remise en cause du bénéfice de l'avantage fiscal dont l'associé a pu bénéficier (attribution aux associés, au terme de la période d'engagement de conservation des titres, de la propriété des biens acquis ou construits au moyen des souscriptions de titres).

Les exceptions prévues pour le "Robien logement" sont applicables aux associés de SCPI.

Modalités de remise en cause

La rupture par l'associé de son engagement de conservation des parts ou par la société de son engagement de location entraîne la réintégration au titre de l'année au cours de laquelle elle intervient, des amortissements déduits au cours de la période couverte par l'engagement de l'associé dans les conditions de droit commun :

· le revenu foncier des années au titre desquelles une déduction au titre de l'amortissement a été pratiquée est majoré du montant de cette déduction ;

· pour la détermination de ce revenu foncier, la déduction forfaitaire est portée à 14 % (cette déduction est supprimée pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2006).

Le système du quotient n'est pas applicable au "Robien-SCPI".

En cas de non respect des conditions de détention par le bénéficiaire de l'avantage ou des conditions de location ou de cession du logement par la société au cours des deux périodes triennales, seules les déductions pratiquées au cours de la période triennale sont remises en cause pas celles  pratiquées au cours de la période normale d'amortissement, ni, le cas échéant, celles afférentes à la période triennale précédente. Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard.

Le caractère intercalaire reconnu aux fusions de SCPI  a pour effet de ne pas remettre en cause le bénéfice de l'avantage lorsque l'immeuble acquis par la société est transféré dans le patrimoine de la société absorbante ou de la nouvelle société.

Sources

CGI, art. 31 bis

Instr. 21 févr. 2005, BOI 5 D-3-05